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第一章 绪论
第一节 研究背景、意义
第二节 主要内容、基本观点与重点
一 主要内容
（一）将城市房屋征收中市场评估价代替公平的局限性
（二）实现实质公平的可能性分析
二 基本观点
三 研究重点
第三节 研究思路与技术路线
一 研究思路
二 技术路线
第四节 主要创新
一 本书揭示了交易公平的基本核心是双方自愿的行为，这是人的基本权利，理应受到尊重
二 本书提出适应性补偿以及特定条件下产生的收益预期补偿的观点，这是社会公平的基本条件之一
三 以房屋征收为视角，提出了权益抗争人的内涵、性质及其过程转变
四 加强公共利益项目后期运营的监管
第二章 国内外相关研究及理论实践基础
第一节 国内外相关研究
一 国内相关研究
（一）公平性与公平机制
（二）法律制度
（三）被征收人的权益
（四）政府角色与职能
（五）补偿价值
（六）补偿对象、范围与原则
二 国外相关研究
（一）征收补偿理论
（二）征收补偿制度
（三）征收补偿公平性
（四）政府职能研究
（五）征收补偿价值
第二节 理论基础
一 征收补偿理论
（一）特别牺牲说
（二）公平负担平等说
（三）人权保障说
（四）结果责任说
（五）不当得利说
（六）既得权利理论
二 公平理论
（一）公平的含义
（二）公平补偿的辩证观
（三）公平的理论基础
（四）公平的法律基础
（五）不同学者的公平观
三 博弈论
四 新公共服务理论
五 公共利益理论
六 政府失灵论与市场失灵论
第三节 发达国家和地区房屋征收补偿借鉴
一 美国
（一）土地征收要经法律批准且程序正当
（二）土地征收应基于公益目的
（三）土地征收必须充分补偿
（四）土地征收争议解决方式
二 英国
（一）土地征收的行使——公共利益
（二）土地征收补偿原则和标准
（三）土地征收补偿估价时点的确定
三 日本
（一）公益建设可以进行土地征收但需要进行补偿
（二）土地征收补偿范围广泛
四 新加坡
（一）土地征收程序完善
（二）土地征收补偿客观充分
五 中国香港
（一）征收土地应以公益建设为目的
（二）征收土地补偿合理
六 中国台湾
（一）征收土地的公益性
（二）征收土地的补偿性
七 借鉴与启示
（一）房屋征收的公益目的
（二）房屋征收的范围
（三）房屋征收的标准
（四）房屋征收价格评估
（五）房屋征收争议解决途径
第三章 房屋征收与补偿的法理基础
第一节 房屋征收补偿的法理背景
一 房屋征收法律进程
二 新颁《征收与补偿条例》主要内容
（一）征收与补偿的主客体
（二）征收的目的
（三）征收的程序
（四）补偿的范围、标准和方式
三 房屋征收补偿的法律优化
（一）明确了征收的法律性质
（二）征收的目的必须是为了公共利益，做出征收决定前要进行维稳评估
（三）明确了公正补偿和先补偿后搬迁原则
（四）取消暴力拆迁，实行司法最终原则
（五）正当程序原则体现了公众参与权
四 存在的主要问题
（一）下位法违反上位法
（二）房屋征收补偿违反《中华人民共和国合同法》
（三）对被征收人救济的规定不够全面
（四）被征收人权利保障存在困境
（五）政府价值观存在异化
（六）评估价值被低估
（七）征收主体的不平等
第二节 房屋征收补偿的法理性质
一 征收补偿的性质
（一）房屋征收补偿的法律属性
（二）房屋征收补偿中的关联交易
二 公共利益问题
（一）公益性征收
（二）公共利益的层次
第三节 房屋征收补偿的法理依据
一 被迫交易的合法性依据
（一）宪法对征收补偿的规定
（二）法律对征收补偿的规定
（三）行政法规对征收补偿的规定
（四）地方性法规对征收补偿的规定
二 被迫交易是以合理且足够多的补偿为前提
三 价值低估与强制成交的不公平性依据
（一）被征收人与征收人在权利和义务的确定过程中有失公平
（二）被征收人与征收人在协议签订过程中违背自愿原则
第四章 价格博弈视角下的实质公平分析
第一节 房屋征收与补偿的市场公平
一 公平补偿原则
（一）公平补偿原则的内涵
（二）公平补偿原则的理论依据
（三）公平补偿原则的实践依据
二 市场公平
三 形式公平与实质公平
第二节 评估定价的错误假设
一 假设交易自愿，不计“被迫”成本
二 假设房屋是单纯自然空间，忽视人文社会属性
三 假设评估公平公正，忽视政府潜在影响
四 假设房屋孤立存在，放任外部不经济
第三节 房屋征收实质公平补偿的修正
一 被迫交易
二 房屋人文社会属性
三 独立评估
四 保障因素
第四节 价格博弈及其公平补偿
一 价格博弈模型
二 房屋征收补偿的讨价还价要素
（一）自然要素
（二）经济要素
（三）人文社会要素
（四）程序设计要素
第五节 权益抗争人的性质转变及形成过程
一 权益抗争人的内涵
（一）权益抗争人具有存在的客观基础
（二）权益抗争人不仅是个体，也是一个群体概念
（三）权益抗争人维护的是自己的合法权益
（四）权益抗争人的维权诉求会发展变化
二 权益抗争人的性质
三 权益抗争人的形成过程
（三）成型阶段
（四）激化阶段（向“钉子户”转化阶段）
四 权益抗争人的合法权益保障
（一）完善权益抗争人合法权益保障法律法规，确保征收补偿公平公正
（二）转变政府职能，剥离联结的征收补偿经济利益
（三）加强对权益抗争人的认识工作，减少不必要的征收矛盾
（四）构建畅通的权益抗争人合法权益申诉体系，倾听大众呼声
（五）强化征收补偿公众参与制度建设
五 案例分析
（一）宜黄拆迁自焚事件
（二）重庆最牛“钉子户”的两年“战斗”
（三）中国最贵“钉子户”
第五章 政府职能及其转变分析
第一节 政府职能的本质
一 政府职能
二 房屋征收过程中的地方政府职能
三 政府职能转变
第二节 房屋征收中的政府职能错位
一 “公共利益”的滥用
二 利用征收谋取私利
三 公共利益与商业利益的相互交织
第三节 房屋征收中地方政府行为分析
一 地方政府具有垄断地位
（一）地方政府的财产权力
（二）地方政府的人事权力
（三）地方政府的经济权力
二 地方政府在房屋征收中的利益驱动
（一）社会经济利益取向
（二）个人利益的追逐
（三）政治利益的驱动
三 房屋征收法律法规的不健全
四 政府主导房屋征收模式不完善
第四节 政府角色及其利益制衡
一 政府扮演“双重角色”
二 严格控制政府征收权利的放大
三 征收协调机制的探索
第六章 城市人居生存环境分析
第一节 城市人居环境
第二节 城市人居平衡系统
一 人居平衡的提出
二 系统内涵
三 系统层次
（一）稳定的平衡系统
（二）基本稳定的平衡系统
（三）脆弱平衡系统
四 系统结构
（一）居住活动——人、住宅和环境
（二）居住活动的主体——人
（三）居住活动的载体——住宅
（四）居住活动的客体——环境
第三节 城市人居最低生存标准
一 人居平衡的临界点
二 满足生活最低标准的需求与公平分析
（一）基于马斯洛需求理论的需求分析
（二）基于亚当·斯密社会公平公正理论分析外力对不同平衡系统作用的公平性
（三）不同平衡系统内人的消费行为特征分析
第四节 最低生活标准或生存底线实证
一 原理
二 模型与方法
第七章 房屋征收补偿完全市场价值
第一节 房屋征收补偿完全市场价值的内涵
一 房屋征收补偿存在的主要问题
（一）房屋征收补偿双方的地位不平等
（二）征收补偿对被征收人有失公平
二 房屋征收补偿完全市场价值的内涵
（一）科学确定房屋本身的市场价值
（二）充分保障居者有其屋的权利
（三）明确被征收人因房屋征收而被迫增加的社会成本
（四）赋予被征收人分享土地未来发展权收益的权利
第二节 房屋征收补偿完全市场价值体系的设计原则
一 系统性设计原则
二 保障性原则
三 可操作性原则
第三节 房屋征收补偿完全市场价值体系指标选取准则
一 系统性
二 科学性
三 客观性
四 可量化
五 预见性
第四节 房屋征收补偿完全市场价值的指标构成
一房屋与土地本身的价值
（一）实物特征
（二）区位特征
（三）权益特征
（四）其他外部特征
二 被征收人被迫增加的社会成本
（一）社会生活成本的增加
（二）精神心理损失所形成的成本
（三）就业机会成本
（四）被征收人保障居住权的成本
三 房屋及土地的未来发展权收益
（一）自身性能转变的增值收益
（二）外部环境改善的增值收益
第五节 房屋征收补偿完全市场价值的量化分析
一 指标数据的收集
二 指标的量化
（一）房屋与土地本身价值的量化
（二）被征收人被迫增加的社会成本的量化
（三）房屋及土地的未来发展权收益的量化
（四）奖励及补助等费用的量化
三 指标权重的确定
四 完全市场价值的确定
第六节 房屋征收补偿完全市场价值的实证分析
一 数据来源
二 数据信息
三 数据处理
（一）微调系数的确定
（二）直接资本化率和安全利率的确定
（三）收入年均变化率的确定
（四）二手房月上涨幅度的确定
（五）权重的确定
（六）其他参数的确定
四 结果分析
第八章 公平机制创新
第一节 构建房屋征收补偿的完全市场价值体系
一 构建完全市场价值体系
二 充分地保障居者有其屋的权利
三 明确被征收人因房屋征收而被迫增加的社会成本
四 赋予被征收人分享土地未来发展权收益的权利
第二节 建立房屋征收行为制约机制
一 社会力量评估政府业绩
二 建立责任追究机制
三 构建正当的征收法律程序
第三节 建立房屋征收监督机制
一 科学构建监督机制
二 加强公共利益项目后期运营的监管
三 建立房屋征收第三方独立公正机构
第四节 建立价格质询机制
第五节 建立被征收人的跟踪服务机制
一 提供后续跟踪服务预算
二 政府应为困难居民提供多种住房选择
三 建设拆迁安置临时过渡板房
第九章 结论与展望
第一节 结论
一 房屋征收补偿不能简单地采用“公平的市场评估价”
二 政府实施房屋征收存在对土地未来利用方向的不确定性
三 在房屋征收补偿过程中，政府存在错误的行政逻辑
四 高度重视房屋征收补偿中权益抗争的转变过程
五 关注最弱人居环境系统，保障最低生存空间
六 创新征收补偿机制
第二节 展望
一 如何改变政府双重角色，如何从利益格局中退出，研究有待深入
二 对城市房屋的国有土地所有权及其价值研究不够
三 人居生存临界点的研究不够精准
附录
附录一 南昌市地铁一号线建设房屋征收补偿情况调研报告
一 南昌市地铁建设简介
二 南昌市地铁一号线建设房屋征收补偿情况
三 问卷调查及分析
四 存在的问题
五 对策
附录二 各城市征收细则中非市场价值的比较分析
附录三 2001—2011年国有土地上房屋征收（拆迁）补偿政策、变化特点及焦点事件
2001年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
附录四 国有土地上房屋征收补偿法规演变轨迹
附录五 第六章相关数据
附录六 某市2010年房屋征收（拆迁）项目补偿协议（摘录）
一 签约须知
二 依据
三 被拆迁人身份的确认
四 拆迁补偿安置方式
五 临时安置补助
六 搬迁补助
七 按期签约、搬迁奖励
八 补助款和按期签约、搬迁现金奖励的支付
九 搬迁交付期限和交付条件
十 拆除
十一 甲方承诺和义务
十二 乙方承诺和义务
十三 甲方违约责任
十四 乙方违约责任
十五 未尽事宜和争议解决
十六 协议生效和文本
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